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中梁通過港交所聆訊 二戰IPO解渴在即?
2019-07-02 15:52:45    作者:陳月芹

“如果布局一二線城市是開大奔,布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔,我開50輛寶馬mini,我還是大有機會。溫州商人楊劍表露出其欲帶領中梁控股集團有限公司以量、速從三四線布局房地產版圖的野心。近年來,中梁地產抓住三四線城市的市場紅利,短短數年間以高周轉、快節奏的打法,讓銷售業績沖破千億元關口,躋身中國房企三十強。

筆者梳理發現,更新后的招股書首次正式披露了其近三年的合約銷售業績,但與此前公布的銷售額數據存在不小差距。銷售額大幅提升的同時凈負債率在2018年猛降,同時,由于信托融資占比較大,導致融資成本居高不下,凈利潤率在低位徘徊。二戰IPO的中梁的各項指標都備受業界關注。

招股書顯示,中梁計劃全球發售5.3億股股份,使用超額配股權后,將最多可發行6.095億股股份,定價期間為5.20-6.68港元/股,預計募集資金3.5億-4.5億美元。

香港公開發售將于2019年6月27日上午九時開始,預計于2019年7月8日中午12時正式結束。預期股份將于2019年7月16日上午9時開始在香港交易所買賣。

以量、速博弈三四線

借棚改東風,中梁開啟了三四線以量、速博弈,實現了三年從百億元到千億元的“膨脹式擴張”。

中梁發跡于溫州。1993年,年僅23歲的楊劍創立了中梁前身——溫州華成房地產開發有限公司。

2016年,中梁將總部遷至上海,開啟快速全國擴張。在棚改政策的東風下,抓住了三四線城市樓市發展的契機,中梁開始了極速拿地之路。

三年前,彼時的房地產行業前百強都不見其身影,三年后,中梁在2018年克而瑞房企銷售榜上排名躍升至23名。盡管多數榜單因為濃厚的商業性質而飽受爭議,但政府的招商、金融機構的投資、合作伙伴的選擇等,都會借鑒這些參照,也說明中梁這匹被業界稱為“地產黑馬”逐漸走入行業更中心的視野。

新的招股書顯示,其2016年、2017年到2018年,集團銷售額分別為190億元、649億、1015億元;其中,合營企業及聯營公司應占權益合約銷售額分別為165億元、561億元及841億元。合約銷售額增長率分別高于同期行業平均水平128.3個百分點、108.6個百分點及44.2個百分點。

與銷售額一樣快速增長的還有其營業收入指標。2016年營業收入為29.25億元,2017年140.26億元,到2018年再猛增至302.15億元,年復合增長率達221.4%。其銷售額和營業收入呈三年10倍的幅度增長。

憑借全國范圍內快速擴張,中梁合約銷售額在中國房地產市場所占份額從2016年約0.25%增長至2017年約0.49%,2018年市場份額進一步增至約0.68%。

棚改政策帶來的三四線城市紅利讓中梁搭上了“快車”。2013年,國務院發布《關于加快棚戶區改造工作的意見》,啟動有關棚戶區安置房改造的深化政策。一時間,三四線城市成為房企爭相進駐的熱點。

中梁嗅到了這個政策帶來的三四線樓市的前景。2014年,楊劍決定在全國范圍內開啟擴張。隨后2016年,中梁將總部從溫州遷至上海,并進一步擴展至安徽、福建及江西省三個省份。

招股書顯示,2016-2018年,中梁分別拿到63塊、119塊、221塊地,其中有34塊、88塊、168塊地位于三四線城市。與之對應,近三年土地儲備分別是770萬、1900萬、3640萬平方米。

然而,隨著我國城鎮化進程的深入,棚改政策調整,三四線樓市的風險也備受市場關注。近日,湖北恩施房地產協會發布了《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》(以下簡稱《通知》),引發行業對房地產市場風險特別是三四線城市市場風險的廣泛關注。

對此,國務院發展研究中心研究員劉衛民對《中國建設報·中國房地產》表示,要高度重視三四線城市房地產市場風險?!耙恍┤木€城市住房供求已達平衡,要警惕住房過剩風險?;仡櫸覀冏》堪l展的階段性特點,‘十二五’時期是住房新開工套數最多、面積最大的時期?!濉瘯r期是住房竣工高峰期,城鎮住房規模將繼續提高。據測算,全國城鎮家庭戶住房已達1.1套,特別是近年來隨著一線城市和熱點二線城市加強調控,開發層次下沉至三四線城市,進一步加大了三四線城市供給強度,三四線城市局部過剩風險不容忽視?!?/p>

接近中梁的業內人士透露,2016年至2018年上半年期間,中梁加強對三四線城市的開發。2018年下半年以來,中梁加大對二線城市的比重,目前已進入天津、杭州、重慶、成都、長沙、蘇州、合肥等20座二線城市。

這位業內人士透露,棚改政策的變化不會對集團后續會調整城市布局戰略以及拿地策略造成較大影響?!爸饕且驗橹袊木€城市的基數很大,三四線棚改政策的調整不可能一刀切,減少棚改貨幣化需要因城制宜,完全退出需要一個過程?!苯刂?019年3月31日止三個月,中梁收購23塊地,其中有13塊地位于一二線城市。

最新招股書顯示,截至2019年3月31日,中梁擁有3890萬平方米土地儲備。其中,以浙江、江蘇、安徽為主要市場的長三角占37.9%;河南、湖南、湖北、云南、四川、廣西、陜西、內蒙古、甘肅、山西、寧夏、重慶、貴州等中西部省區占28.6%;環渤海區域占7.2%;海西經濟區占11.1%;珠三角區域(廣東?。┱?.8%。

IPO解渴在即?

與銷售額翻倍增長形成對比的一組數據是中梁的凈負債率和收益率。

大舉擴張布局使中梁在短時間內實現規模上的增長,而支撐公司高速周轉的重要手段,是杠桿的放大。

據招股書數據,2018年中梁有一筆新發行股份增厚股東權益,數額約9.55億元。

總權益由2016年6.55億元增加至2017年23.54億元、2018年67.54億元。2016至2018年,中梁銀行及其他借款總額分別為202.26億元、244.76億以及270.05億元。

銀行及借款總額增加不明顯,中梁凈負債率大幅度下降。2016年、2017年和2018年,中梁凈負債比率分別為1790.2%、339.5%和58.1%。

對于凈負債率的大幅度下降,接近中梁的業內人士稱,2016-2018年中梁凈負債率下降的原因是來自物業銷售的內部產生現金大幅增加,而該增加一定程度上減少了中梁對外部借款的倚賴,同時總權益2017、2018年分別增加259.4%及187.0%至2018年的人民幣67.54億元,主要歸因于保留盈利的增長。

中梁的債務結構決定了其沖擊上市、謀求更大范圍融資的迫切。

在盈利方面,中梁的毛利率在規模房企中的表現一般。2016~2018年分別為21.1%、20.4%、22.9%。物業銷售占據了中梁控股營收的絕大部分,整體毛利率在2018年出現上升,得益于物業銷售毛利率從2017年的20.1%上升至2018年的22.6%,這主要是由于已確認每平方米平均成本的減少額超過了平均售價的減少額。

中梁控股在盈利方面并沒有十分亮眼的表現。

數據顯示,中梁控股2016年錄得凈虧損約2.7億元,凈利潤率-9.3%,2017年才開始盈利,錄得約4.99億元純利,2018年錄得25.26億元純利。招股書解釋稱,這主要是由于2015年、2016年加速物業開發、營銷活動及區域拓展并產生大量開發開支,這一期間確認的總建筑面積相對較低。至2017年下半年,中梁控股轉為盈利,全年凈利潤約為4.99億元,凈利潤率僅為3.6%。2018年錄得純利25.26億元,凈利潤率為8.4%。與其他相近體諒的規模房企相比,凈利潤率仍在低位徘徊。

值得注意的是,上市前夕,中梁控股的凈資產負債率驟降。招股書顯示,凈資產負債率從2016年的1790.2%降至2017年的339.5%,又降到了去年的58.1%。中梁解釋稱,這主要是物業銷售產生的內部現金增加而減少了對外部借款的依賴,總權益也由2016年6.55億元增加到2018年67.54億元。

由于中梁采用的快周轉模式,其債務結構和期限與房地產開發業務存在錯位。加之公司未上市,中梁除了通過銀行借款等常規途徑融資外,信托融資占比較大。截至2018年末,中梁共合計有109個信托或資產管理計劃,未償還本金總額占借款總額的58.0%。截至2019年3月末,其借款余額達123億元,融資成本介乎6%至13%,多數項目在10%~12%之間。大部分項目均有股權質押,土地抵押和擔保。數據顯示,2016~2018年,未償還借款總額的加權平均實際利率分別為9.4%、7.9%、9.9%,比同規模已上市房企的融資成本高出不少。信托融資的利率多在兩位數,融資成本攀升的同時,中梁控股的利潤受到擠壓。

至2019年3月31日,中梁控股的流動負債總額約為1680億元。而中梁的短期銀行及其他借款144.69億元,長期銀行及其他借款有125.36億元,短債占比約53%。如果三四線城市降溫或其他因素導致周轉速度下降,短債長配將成為中梁接下來較大的警鐘,其風險受到關注。

上述接近中梁的業內人士表示,未來,中梁有意通過上市進一步拓寬融資渠道,借助國內外資本市場取得進一步資金。

對于上市所募得資金用途,中梁表示,一部分資金將用于開發溫州中梁鹿城中心、宿遷中梁首府及江油中梁首府等物業項目;另一部分將用于償還若干現有信托貸款,這些貸款的利率均在11.5%以上;剩余部分將用作一般營運資金。


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